Bostaden har legat ute i flera veckor. Visningarna är glesa, budgivningen uteblev och någon, kanske mäklaren, kanske du själv, har börjat tänka tanken: vi kanske ska sänka priset. Innan du gör det finns en räkneövning som tar två minuter och kan spara tiotusentals kronor.
Räkna om procenten till kronor
En prissänkning uttrycks nästan alltid i procent, och procent låter ofarligt. Räkna om till kronor i stället.
En sänkning på 2 procent av ett utgångspris på 3,5 miljoner kronor är 70 000 kronor. Det är säljarens pengar, borta innan förhandlingen ens börjat. En sänkning på 5 procent av samma objekt är 175 000 kronor. Få andra beslut i en bostadsförsäljning flyttar så mycket pengar med så lite eftertanke.
Som jämförelse: en komplett ompresentation av annonsen, med virtuellt stagade bilder, before/after för varje rum, ny annonstext och interaktiv 3D-visning, kostar hos Stagenza 1 995 kr per objekt. Det är en bråkdel av vad även den försiktigaste prissänkningen kostar.
Prissänkningen syns, och det är ett problem
En prissänkning är inte bara en summa. Den är också en signal, och den syns för alla som bevakar objektet.
- Spekulanter som redan tittat på annonsen ser sänkningen och drar en slutsats: objektet går inte att sälja som det är.
- Den som funderat på att lägga bud får ett skäl att vänta, för kanske kommer nästa sänkning snart.
- Objektet börjar uppfattas som ett objekt med problem, även när det enda problemet var en mörk första bild.
En ompresentation skickar motsatt signal: nya bilder, ny text, nytt intryck. Objektet får en andra chans hos spekulanter som scrollade förbi första gången, och de som redan bevakar det får något nytt att ta ställning till i stället för ett bekräftat problem.
Diagnosen: var bryts kedjan?
Prissänkning är rätt verktyg när priset faktiskt är fel. Ompresentation är rätt verktyg när presentationen är fel. Så här skiljer du dem åt:
- Få klick och få visningar. Spekulanterna öppnar inte ens annonsen. Då har de aldrig tagit ställning till priset, och en sänkning löser ingenting. Det här är ett presentationsproblem: första bilden, bildkvaliteten, tomma eller röriga rum.
- Visningar men inga bud. Spekulanterna kommer, tittar och går hem. Då har presentationen gjort sitt jobb och det är pris eller förväntningar som ska justeras.
- Bud men under utgångspris. Marknaden har sagt sitt. Det är ett prissamtal, men nu med verkligt underlag i stället för gissningar.
Vår guide Bostaden säljs inte? Gör det här innan du sänker priset går igenom hela beslutsordningen steg för steg.
Vad en ompresentation faktiskt innebär
En ompresentation är i praktiken en nylansering av samma bostad:
1. Nya bilder. Möblera tomma rum virtuellt, byt första bild till den som säljer känslan, se till att varje rum har ett tydligt syfte på bild. Seriös virtuell staging lägger enbart till möbler och inredning digitalt, ändrar aldrig ytor eller skick, märker varje bild "Virtuellt stagad" och visar originalet bredvid.
2. Ny text. Ny vinkel, nytt fokus på det som särskiljer objektet, klyschorna strukna.
3. Ny lansering. Uppdaterad annons och nytt material till sociala kanaler ger objektet en andra våg av uppmärksamhet.
4. Utvärdering. Ge den nya presentationen ett par veckor och mät sedan: fler klick, fler visningar, bud?
Hur kostnaden för virtuell staging förhåller sig till fysisk homestaging, och när respektive metod är rätt, har vi räknat på här: Vad kostar homestaging?
Ordningen skyddar dina pengar
Poängen är inte att priset aldrig ska sänkas. Ibland är priset fel, och då är en sänkning det ärliga och riktiga draget. Poängen är ordningen. En ompresentation kostar en bråkdel av en prissänkning, går att genomföra på dagar och förstör ingenting: visar det sig efteråt att priset ändå var problemet har du förlorat ett par tusenlappar och vunnit ett mycket bättre förhandlingsläge, eftersom du nu vet att presentationen inte är ursäkten.
Att sänka priset först och fixa presentationen sedan är att göra samma resa i fel ordning, med 70 000 kronor i extra biljettpris.
Så tar du upp det med mäklaren
Om mäklaren föreslår en sänkning behöver samtalet inte bli en konflikt. Be om siffrorna bakom förslaget: hur många klick har annonsen fått, hur många har kommit på visning och vad säger de som varit där? Föreslå sedan ordningen ovan som ett konkret nästa steg: vi gör om presentationen först, ger den ett par veckor och tar prisdiskussionen därefter, med riktigt underlag. En bra mäklare känner igen resonemanget, för ompresentation är branschens egen metod för objekt som fastnat.
Räkna själv innan du beslutar
Ta ditt utgångspris, multiplicera med den sänkning som diskuteras och ställ summan bredvid kostnaden för en ompresentation. Hos Stagenza kostar ett komplett kit 1 995 kr per objekt och levereras normalt inom timmar, utan prenumeration. Se vad som ingår och gör kalkylen innan nästa möte med mäklaren.